Denken Sie daran, Ihr Haus zu verkaufen? Dies könnte Ihnen Tausende ersparen. 

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Wenn Sie daran denken, Ihr Haus zu verkaufen, sind Sie nicht allein. Kanadier handelten im September mit Rekordzahlen von Häusern.

Der Umsatz in Vancouver stieg im Vergleich zum Vorjahresmonat um unglaubliche 56 Prozent. In Toronto stiegen sie um 42 Prozent.

Aber auch außerhalb der üblichen Immobilien-Hotspots war der Markt trotz der drohenden Gefahr einer zweiten Welle von COVID-19-Fällen in einem Rausch der Aktivität. Laut einem aktuellen CIBC-Bericht ist der Umsatz landesweit um mehr als 30 Prozent gestiegen.

Aber wenn die Pandemie Ihren Appetit auf ein größeres Haus oder ein Tor weit weg von der Stadt und ihrer maskentragenden Menge geweckt hat, nehmen Sie sich einen Moment Zeit, um Ihre aktuelle Hypothek zu überprüfen, warnen mehrere Hypothekenmakler.

Das Brechen Ihrer Hypothek könnte Sie heutzutage bis zu Zehntausende von Dollar kosten. Tatsächlich sagt der Hypothekenmakler Robert McLister, er habe Strafen für festverzinsliche Hypotheken von bis zu 99.000 US-Dollar gesehen.

Strafen sollen Kreditgeber entschädigen, sagt McLister, Hypothekenredakteur bei Rates.ca und Gründer der Hypothekenzinsvergleichsseite RateSpy.com. Wenn Sie Ihre Hypothek vorzeitig verlassen, brechen Sie schließlich Ihren Vertrag.

Eine Reihe von Faktoren beeinflussen jedoch, wie viel Strafe Sie am Ende zahlen müssen.

Bei einer variabel verzinslichen Hypothek ist die Strafe normalerweise unkompliziert. In den meisten Fällen berechnet Ihnen Ihr Kreditgeber Zinsen in Höhe von drei Monaten.

Einige schnörkellose Hypotheken mit sehr niedrigen Zinssätzen können jedoch höhere Strafen verlangen, manchmal bis zu drei Prozent des Kapitals oder sechs Monate Zinsen, sagt McLister.

Diese Hypotheken sind beliebte Produkte, da fixierte Menschen am niedrigsten sind. Aber die höheren Strafen kosten die Menschen manchmal weit mehr als die Zinsersparnisse im Voraus “, warnt McLister.

Im Allgemeinen sind es jedoch fünfjährige festverzinsliche Hypotheken, die Kanadier wirklich in Schwierigkeiten bringen können, wenn es um Strafen geht.

Bei einem festverzinslichen Darlehen ist Ihre Gebühr in der Regel höher als der Zins von drei Monaten oder eine Formel, die als Zinsdifferenz oder IRD bezeichnet wird. Dies soll den Kreditgeber entschädigen, wenn er das Geld, das Sie vorzeitig zurückgezahlt haben, nicht mehr zu einem Satz zurückgeben kann, der so hoch ist wie früher.

In seiner einfachsten Form wird der IRD berechnet, indem die Differenz zwischen Ihrem vertraglichen Zinssatz und dem aktuellen Zinssatz des Kreditgebers ermittelt wird, die laut Hypothekenmakler David Larock am ehesten mit der verbleibenden Laufzeit Ihrer Hypothek übereinstimmt.

Zum Beispiel schrieb Larock kürzlich in einem Blogbeitrag, Sie hätten einen Hypothekensaldo von 250.000 USD mit einem festen Zinssatz von 2,59 Prozent und zwei Jahre vor Ablauf Ihrer fünfjährigen Laufzeit. Nehmen wir auch an, Ihr Kreditgeber berechnet derzeit 2,29 Prozent für zweijährige festverzinsliche Hypotheken.

Der Kreditgeber berechnet die Differenz zwischen dem Zinssatz, den er für Ihr Fünfjahresdarlehen berechnet hat, und dem Zinssatz, den er für ein Zweijahresdarlehen berechnen kann, und multipliziert diesen mit Ihrem Hypothekensaldo und der verbleibenden Laufzeit (ausgedrückt als Anzahl der Monate) Verbleib auf Ihrer Hypothek geteilt durch zwölf).

Hier ist die von Larock verwendete Formel:

(2,59% – 2,29%) * 250.000 USD * (24/12) = 0,30% * 250,00 USD * 2 = 1.500 USD.

In diesem Fall ist es jedoch besser, wenn der Kreditgeber Ihnen drei Monate Zinsen berechnet, stellt Larock fest. Das würden Sie also am Ende bezahlen. Die Formel lautet:

2,59% * 250.000 USD * (3/12) = 1.619 USD.

Die Online-Bank Tangerine ist ein Beispiel für einen Kreditgeber, der die von Larock dargestellte einfache IRD-Formel verwendet.

“Viele Kreditgeber verlangen jedoch höhere Strafen, als erforderlich sind, um sie zu einem Ganzen zu machen”, warnt McLister. Die wichtigste Frage, die einem Kreditgeber gestellt werden muss, ist, ob seine Strafe auf den tatsächlichen Hypothekenzinsen basiert, die er seinen Kunden berechnet – auch als ermäßigte Zinssätze bezeichnet – oder auf höheren Zinssätzen, die nur wenige Kreditnehmer zahlen.

In einer Version der IRD-Formel, die von vielen großen Banken verwendet wird, nimmt der Kreditgeber Ihren Kontraktsatz und subtrahiert die Differenz zwischen dem gebuchten Zinssatz, der Ihrer Restlaufzeit am ehesten entspricht, und dem ursprünglichen Rabatt, den Sie von ihren fünf Jahren erhalten haben gebuchte Rate, schreibt Larock.

Unter der Annahme, dass der Abschlag auf Ihren vertraglichen Zinssatz für fünfjährige Hypotheken 2,05 Prozent und der von der Bank angegebene Zinssatz für zweijährige Hypotheken 2,84 Prozent betrug, würde sich die Differenz zwischen beiden auf winzige 0,79 Prozent belaufen.

Der Kreditgeber würde dann die Differenz zwischen Ihrem Zinssatz von 2,59 Prozent und 0,79 Prozent nehmen und 1,8 Prozent ergeben. Das ist viel höher als die 0,30 Prozent der einfachen IRD-Berechnung und führt zu einer viel größeren Strafe.

Die Formel lautet:

(2,59% – (2,84% – 2,05%) * 250.000 USD * (24/12) = 1,8% * 250.000 USD * (24/12) = 9.000 USD

Der Kreditgeber nimmt den hohen Rabatt, den er Ihnen gewährt hat, von seinem fünfjährigen Zinssatz und wendet ihn auf den angegebenen Zinssatz für zweijährige Hypotheken an, stellt Larock fest.

“Diese Optimierung wirkt sich erheblich auf die Kosten Ihrer Strafe aus und ist offensichtlich einseitig, da Kreditgeber kurzfristige festverzinsliche Hypotheken nicht annähernd so stark diskontieren wie ihre fünfjährige Laufzeit”, schreibt er.

Es gibt eine andere Möglichkeit, die IRD zu berechnen, indem Sie t subtrahieren

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