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Immobilien-Ausverkauf: Wie können sich Kommunen wehren?

In Großstädten und auf dem Land wird Wohnraum knapp und damit oft zum Spekulationsobjekt. Wenn Häuser jahrelang leer stehen und verkommen, haben betroffene Kommunen häufig keine Handhabe. Obwohl es eine Satzung gibt, die so etwas verhindern soll.

“Döner macht schöner”: Dieser Spruch prangt noch immer über einem Haus im Münchner Westend, das unweit der Theresienwiese seit bald 15 Jahren leer steht und erst vergangenes Jahr zwangsversteigert werden konnte. Dabei ist in München die Zweckentfremdung seit 1972 verboten, Leerstand wird durch eine entsprechende Satzung mit bis zu 500.000 Euro Bußgeld bestraft. Doch der Besitzer hatte ein sogenanntes Negativattest von der Stadt, das besagte, dass Wohnen in dem Haus nicht mehr möglich und die Sanierung nicht rentabel war. In diesem Fall griff die Satzung nicht. Dabei darf in München Wohnraum nur drei Monate lang leer stehen. Alles darüber hinaus muss der Eigentümer begründen, sei es wegen Modernisierungen oder Erbstreitigkeiten.

“Zweckentfremdungs-Satzung ist ein stumpfes Schwert”

Uwe Brandl, Bürgermeister der Stadt Abensberg und Präsident des Deutschen Städte- und Gemeindebunds, beklagt, dass die Satzung, die jede Gemeinde selbst verabschieden muss, ein stumpfes Schwert ist. “Es gibt zig Urteile, die belegen, dass der Eigentumsschutz dann doch den höheren Gewichtsanteil hat und letztendlich die Kommune einen Bescheid erlassen hat, aber den Bescheid nicht durchsetzen kann”, sagt Brandl.

München kämpft gegen Zweckentfremdung

In den vergangenen zehn Jahren konnte das Münchner Sozialreferat nach eigenen Angaben über 2.100 Wohnungen vor einer Zweckentfremdung bewahren und wieder bewohnbar machen, rund 150.000 Quadratmeter Wohnfläche. 2019 wurden demnach Bußgelder in Höhe von einer Million Euro verhängt. Dafür gibt es 35 Planstellen. Das Geld sei gut investiert, meint Beatrix Zurek, die Vorsitzende des Münchner Mietervereins. “Wenn man nachdenkt, was es kostet, eine Wohnung neu zu erstellen, dann steht es durchaus in einer Relation, wenn man dafür Geld ausgibt, dass erstellte Wohnungen nicht dem Wohnungsmarkt entzogen werden”, sagt Zurek.

Satzung nur in wenigen Kommunen beschlossen

Sechs bayerische Städte haben diese Zweckentfremdungs-Satzung beschlossen, die auf dem bayerischen Zweckentfremdungsgesetz basiert. Neben München, Puchheim, Nürnberg, sind auch Bamberg, Regensburg und Erlangen neu dabei. Das Bayerische Staatsministerium für Wohnen gibt dazu einen Leitfaden für Kommunen heraus. Der eine Missstand hängt also mit leerstehenden Spekulationsobjekten zusammen, ein anderer mit Häusern, die verwahrlosen.

Verwahrloste Häuser: “Mieter müssen ihr Recht durchsetzen”

Ist die Immobilie heruntergekommen und soll so quasi “entmietet” werden, können Kommunen nichts tun. Da muss der Mieter sein Recht durchsetzen, so Beatrix Zurek, was problematisch ist, denn er kann eigentlich nur das einklagen, was sich auf seine Wohnung bezieht. Da braucht es Nerven und einen langen Atem. Mit einem “Wohnungsaufsichtsgesetz” wie in Nordrhein-Westfalen könnte die Kommune mithelfen. Dann könnte bei akuten Missständen die Kommune aus sich heraus tätig werden, ohne dass der Mieter das tun muss. “Wenn es im öffentlichen Recht eine Handhabe gibt, dann könnten auch Kommunen darauf zurückgreifen”, sagt Zuerk vom Münchner Mieterverein.

Wenn eine Immobilie zu Spekulationszwecken herunterkommt, ist das auch problematisch für die Nachbarn. Denn auch deren Haus verliert an Wert. Ein Leitfaden des Bundes an Kommunen für Strategien gegen solche verwahrlosten Häuser und deren Besitzer wird gerade neu aufgelegt.

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